Buto nuomos sutartis 2026: ką privaloma įrašyti, kaip apsisaugoti nuomotojui ir nuomininkui

Buto nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, reguliuojantis santykius tarp nuomotojo (savininko) ir nuomininko (nuomos gavėjo). Lietuvoje šie santykiai reguliuojami Civilinio kodekso šeštosios knygos XXVIII skyriumi (CK 6.477-6.503 str.). Skirtingai nuo pirkimo-pardavimo sutarties, nuomos sutarčiai notarinė forma nėra privaloma - tačiau jei sutartis nepasirašyta arba sudaryta tik žodžiu, ginčo metu daug sunkiau apginti savo teises.

Šiame straipsnyje paaiškiname ką privaloma įrašyti į nuomos sutartį, kuo skiriasi terminuota ir neterminuota sutartis, kaip teisingai paimti ir grąžinti užstatą, kokios yra šalių teisės bei pareigos, ir kokios penkios klaidos kelia daugiausia ginčų. Visą informaciją remiame aktualiomis LR teisės aktų normomis.

Svarbu: šis straipsnis yra informacinio pobūdžio. Konkretų jūsų atvejį visada peržiūrėkite su advokatu, ypač jei sutartis yra ilgalaikė arba apima dideles sumas.

Kas yra nuomos sutartis ir kokia jos teisinė galia

Nuomos sutartis (CK 6.477 str.) yra susitarimas, kuriuo nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui daiktą (šiuo atveju butą ar kitą gyvenamąją patalpą) laikinai naudotis už sutartą atlyginimą. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomą ir pasibaigus sutarčiai grąžinti butą tinkamos būklės.

Žodinė ar rašytinė forma

Pagal CK 6.478 straipsnį:

• Iki vienerių metų nuomos sutartis gali būti žodinė (bet visada rekomenduojama rašytinė)
• Ilgesnės nei vienerių metų sutartys privalo būti rašytinės - kitaip nuomotojas negalės remtis sutarties sąlygomis prieš trečiuosius asmenis

Notarinė forma

Privaloma tik vienu atveju - jei sutartis registruojama Nekilnojamojo turto registre kaip apsunkinimas (kad butą pardavus naujam savininkui liktų prievolė laikytis nuomos sutarties iki jos pabaigos). Standartinei buto nuomai notaras nereikalingas.

Registracija Registrų centre

Neprivaloma, bet rekomenduojama ilgalaikėms sutartims (3+ metų). Užregistruota sutartis gina nuomininką nuo nuomotojo arba turto pirkėjo savavališkų veiksmų. Registracijos kaina apie 15-30 EUR.

Privalomi nuomos sutarties punktai

Toliau pateikiame būtiniausius punktus, kuriuos privalo turėti kiekviena nuomos sutartis - tiek nuomotojui, tiek nuomininkui apsisaugoti.

1. Sutarties šalių identifikavimas

• Nuomotojas: vardas, pavardė, asmens kodas, gyvenamosios vietos adresas, telefono nr., el. paštas
• Nuomininkas: tas pats sąrašas ir šeimos sudėtis (kiek asmenų gyvens bute - tai turi reikšmės komunaliniams mokesčiams ir nuomininko atsakomybei)
• Jei nuomojamas butas yra sutuoktinių bendra jungtinė nuosavybė - būtinas sutuoktinio sutikimas

2. Buto identifikavimas

Tikslus aprašymas:

• Adresas (gatvė, namas, butas)
• Plotas (bendras + gyvenamasis)
• Aukštas, kambarių skaičius
• Priklausiniai (rūsys, sandėliukas, automobilio vieta)
• Inventoriaus sąrašas - tai itin svarbus dokumentas, kurį daugelis pamiršta. Be inventoriaus aprašo grąžinant butą praktiškai neįmanoma įrodyti, kas buvo bute pradžioje

3. Mėnesinė nuoma ir mokėjimo sąlygos

• Mėnesinės nuomos suma eurais (skaičiumi ir žodžiu)
• Mokėjimo data (pavyzdžiui, "iki kiekvieno mėnesio 5 d.")
• Mokėjimo būdas (banko pavedimas - rekomenduojama; grynaisiais - tik su išrašu)
• Indeksacijos sąlyga - ar nuoma keičiasi pagal infliaciją (svarbu ilgalaikei sutarčiai)
• Pavėluoto mokėjimo delspinigiai (paprastai 0,02-0,05 proc. už dieną)

4. Užstatas (depozitas)

• Užstato dydis (paprastai 1-2 mėnesinės nuomos)
• Mokėjimo data (paprastai sutarties pasirašymo dieną)
• Aiškiai nurodyti, kad tai užstatas (depozitas), o ne avansas už pirmą mėnesį
• Užstato grąžinimo sąlygos (žr. žemiau detalų skyrių)

5. Komunaliniai mokesčiai

Kas ką moka - vienas iš labiausiai painiojamų punktų:

Mokestis	Kas paprastai moka
Šildymas	Nuomininkas
Vanduo (šaltas + karštas)	Nuomininkas
Elektra	Nuomininkas
Internetas	Nuomininkas
Daugiabučio administravimas	Nuomotojas
Kaupiamasis fondas	Nuomotojas
Žemės nuoma (jeigu yra)	Nuomotojas
Žemės mokestis	Nuomotojas

Patarimas: sutarties pasirašymo dieną nurodykite skaitiklių rodmenis sutartyje arba perdavimo akte. Tai apsaugos abi puses nuo ginčų vėliau.

6. Sutarties trukmė ir nutraukimas

• Pradžios data
• Pabaigos data (terminuotai sutarčiai) ARBA atskirai aptarti, kad sutartis yra neterminuota
• Pranešimo apie nutraukimą terminas (paprastai 1-3 mėnesiai)
• Sutarties pratęsimas (automatinis ar reikalaujant atskiro susitarimo)

7. Šalių teisės ir pareigos

Aiškiai išvardyti, kas privaloma:

• Nuomininkui (rūpestingai naudotis, mokėti laiku, nepadaryti žalos)
• Nuomotojui (perduoti butą tinkamos būklės, suteikti tinkamą naudojimą)
• Kas atsako už buto remontą (žr. specialų skyrių žemiau)

8. Pridedami dokumentai

• Perdavimo-priėmimo aktas su skaitiklių rodmenimis
• Inventoriaus aprašas
• Nuomotojo nuosavybės dokumento kopija
• Buto plano kopija (jei yra)

Terminuota vs neterminuota sutartis

Tai esminis pasirinkimas, lemiantis abiejų šalių apsaugą.

Terminuota sutartis

Pasirašoma konkrečiam laikotarpiui (pvz., 6 mėn., 1 metai, 3 metai).

Privalumai nuomotojui:

• Tiksli sutarties pabaigos data
• Galima planuoti turto naudojimą po sutarties termino pabaigos
• Sutartis negali būti nutraukta be priežasties, todėl pajamos stabilios

Privalumai nuomininkui:

• Apsaugotas nuo savavališko išvarymo iki termino pabaigos
• Žinoma, kada reikia ieškoti naujos vietos
• Negalima pakelti nuomos termino metu (jei tai nenumatyta sutartyje)

Trūkumai:

• Negalima nutraukti anksčiau laiko be teisinės priežasties (CK 6.498 str.)
• Jeigu sąlygos pasikeičia (darbo vieta, šeimos situacija), nutraukimas brangus

Neterminuota sutartis

Be nustatytos pabaigos datos. Sutartis tęsiasi tol, kol viena šalis ją nutraukia.

Privalumai abiems šalims:

• Lankstumas - galima nutraukti su pranešimu (paprastai 3 mėnesių)
• Geriau tinka, kai yra neaiškumų dėl ateities planų

Trūkumai:

• Nuomotojas gali nuomą pakelti su pranešimu (paprastai 3 mėn. iš anksto)
• Nuomininkas negali būti tikras dėl ilgalaikės gyvenimo vietos

Praktinis patarimas: jei perkeliate gyvenamąją vietą dėl darbo ir nesate tikri, kiek liksite mieste, rinkitės neterminuotą sutartį. Jei norite stabilumo ir ramybės (pvz., su šeima ar gyvūnais) - rinkitės terminuotą bent 1-2 metams.

Užstatas: kaip teisingai paimti ir grąžinti

Užstatas (depozitas) yra dažniausias ginčų objektas nuomos santykiuose. Štai kaip elgtis abiem pusėm.

Užstato dydis

Lietuvoje įstatymas nenumato maksimumo, bet rinkos praktika:

• 1 mėnesio nuoma - dažniausias dydis Vilniuje, Kaune
• 2 mėnesių nuoma - dažniausias dydis brangesnės vertės butams ir nuomininkams su gyvūnais
• 3 mėnesių nuoma - laikoma per didele, daugelis nuomininkų jos atsisako

Užstato laikymas

Geroji praktika (nors įstatymas to nereikalauja): nuomotojas laiko užstatą atskira banko sąskaita, ne sumaišytą su savo asmeninėmis lėšomis. Tai apsaugo nuomininką, jei nuomotojo finansinė situacija pasikeičia.

Iš ko galima išskaičiuoti užstatą

Pagal CK 6.477 ir 6.499 str., užstatas dengia:

• Nesumokėtą paskutinio mėnesio nuomą
• Nesumokėtus komunalinius mokesčius
• Buto žalą, kuri nėra paprastas susidėvėjimas
• Trūkstamą inventorių

Iš ko negalima išskaičiuoti

• Paprastas susidėvėjimas (pvz., išblukę dažai po 3 metų)
• Buitinė technika, sugedusi dėl amžiaus (pvz., šaldytuvas, tarnavęs 10 metų)
• Nuomotojo norai pagerinti butą (pvz., perdažyti modernesne spalva)

Užstato grąžinimo terminai

Užstatas turi būti grąžintas per protingą laiką (paprastai per 14-30 dienų nuo buto perdavimo). Sutartyje rekomenduojama nurodyti konkretų terminą.

Jei užstatas negrąžinamas - galima kreiptis į teismą per ieškinį dėl nepagrįsto turtinio praturtėjimo (CK 6.237 str.). Nedidelės sumos sprendžiamos dokumentinio proceso ar supaprastinta tvarka pagal CPK.

Šalių teisės ir atsakomybės

Nuomotojo pareigos (CK 6.486 str.)

1. Perduoti butą tinkamos būklės - su veikiančia elektra, vandentiekiu, šildymu
2. Suteikti ramų naudojimą - negali savavališkai įeiti į butą
3. Atlikti kapitalinį remontą (stogo, šildymo sistemos, kanalizacijos)
4. Užtikrinti, kad butas tinkamas gyventi visą sutarties laikotarpį

Nuomininko pareigos (CK 6.499 str.)

1. Mokėti nuomą laiku
2. Naudotis butu pagal jo paskirtį (gyvenamoji vieta, ne komercinė veikla)
3. Tinkamai prižiūrėti butą (jei reikia - smulkūs remontai)
4. Pranešti apie didelius gedimus, kuriuos turi taisyti nuomotojas
5. Grąžinti butą tinkamos būklės sutarties pabaigoje

Kas atsako už remontą

Remonto tipas	Atsako
Kapitalinis (stogas, vamzdynas, langai)	Nuomotojas
Einamasis (lemputės, sienų perdažymas)	Nuomininkas
Buitinė technika (gedimas dėl amžiaus)	Nuomotojas
Buitinė technika (gedimas dėl naudojimo)	Nuomininkas
Nuomininko kaltė (sudaužyti langai)	Nuomininkas

Kaip teisėtai nutraukti sutartį

Nuomos sutarties nutraukimo tvarka skiriasi pagal jos tipą.

Terminuotos sutarties nutraukimas

Pagal CK 6.498 straipsnį, terminuota sutartis gali būti nutraukta pirma laiko tik šiomis aplinkybėmis:

Nuomotojas gali nutraukti, jei:

• Nuomininkas du mėnesius iš eilės nemoka nuomos
• Nuomininkas iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas (pvz., naudoja butą komercijai)
• Nuomininkas padaro buto žalą ir atsisako jos taisyti
• Butas naudojamas ne pagal paskirtį

Nuomininkas gali nutraukti, jei:

• Butas tampa netinkamas gyventi (pvz., susidaro avarinė situacija)
• Nuomotojas iš esmės pažeidžia sutarties sąlygas
• Pasikeitė esminės aplinkybės (CK 6.204 str.) - retai praktikoje pripažįstama

Pranešimo terminas: dažniausiai 1-3 mėnesiai prieš norimą nutraukimo datą. Konkretus terminas sutartyje.

Neterminuotos sutarties nutraukimas

Gyvenamųjų patalpų nuomai LR CK numato skirtingus terminus abiem pusėms - tai imperatyvios normos, kurių sutartimi negalima sumažinti nuomininko nenaudai:

• Nuomininkas gali nutraukti raštu pranešęs nuomotojui ne vėliau kaip prieš 1 mėn. (CK 6.609 str.)
• Nuomotojas gali nutraukti raštu pranešęs nuomininkui ne vėliau kaip prieš 6 mėn. (CK 6.610 str.), jei nutraukiama ne dėl nuomininko kaltės

Sutartyje galima nurodyti ilgesnius terminus nuomininko naudai, bet ne trumpesnius. Nuomotojo terminas negali būti sumažintas žemiau 6 mėn.

Tinkamas pranešimas

Pranešimas turi būti:

• Raštu (registruotu laišku arba el. paštu su gavimo patvirtinimu)
• Su aiškia data, nuo kada nutraukiama
• Su nurodyta priežastimi (jeigu nutraukiama dėl pažeidimo)

Žodinis pranešimas neturi teisinės galios ir, esant ginčui, neprilyginamas oficialiam nutraukimui.

5 dažniausi ginčai ir kaip jų išvengti

1. Užstato negrąžinimas dėl įprasto susidėvėjimo

Nuomotojas pareiškia, kad reikia perdažyti sienas, nes jos "susidėvėjo". Pagal CK paprastas susidėvėjimas yra nuomotojo rizika, ne nuomininko.

Sprendimas: sutarties pasirašymo dieną padarykite detalų buto nuotraukų katalogą (kiekvieno kambario nuotraukos, ypač sienos, grindys, langai). Saugokite kaip įrodymą.

2. Komunalinių mokesčių skolos

Nuomininkas išvyksta, palikdamas 800 EUR šildymo įsiskolinimą. Nuomotojas atsako bendrijai už savo turtą.

Sprendimas: sutartyje aiškiai įrašyti, kad nesumokėti komunaliniai mokesčiai gali būti dengiami iš užstato. Reguliariai (kas 3-6 mėn.) pasiteirauti administratoriaus dėl skolų.

3. Inventoriaus trūkumas grąžinant butą

Sutarties pabaigoje paaiškėja, kad dingo virtuvės indai, sulaužyta kėdė. Be inventoriaus aprašo neįmanoma įrodyti, kas buvo bute pradžioje.

Sprendimas: būtinai parengti inventoriaus aprašą su nuotraukomis ir verte kaip sutarties priedą. Abi šalys pasirašo.

4. Nuomotojo savavališkas įėjimas

Kai kurie nuomotojai mano, kad būdami savininkais gali ateiti, kada nori. Tai pažeidžia CK 6.486 str. - nuomininkas turi teisę į ramų naudojimą.

Sprendimas: sutartyje numatyti, kad nuomotojas gali apsilankyti tik su 24-48 val. išankstiniu pranešimu ir tik esminėmis aplinkybėmis (rimti gedimai, planinė apžiūra). Įstatymas leidžia įeiti be pranešimo tik avariniais atvejais (gaisras, vandens avarija, vamzdžio trūkis).

5. Pranešimas apie nutraukimą nesilaikant termino

Nuomininkas teigia: "Aš jus įspėjau prieš mėnesį". Bet sutartyje rašoma ilgesnis pranešimo terminas. Teisme šis ginčas paprastai laimimas tuo, kas turi rašytinį įrodymą.

Sprendimas: visi pranešimai - tik raštu. Geriausiai registruotu paštu arba el. paštu su gavimo patvirtinimu.

Trumpalaikė vs ilgalaikė nuoma

Skirtumai svarbūs ir nuomotojui (mokesčių prasme), ir nuomininkui.

Ilgalaikė nuoma (12+ mėn.)

• Pagal CK - klasikinė nuomos sutartis
• Mokesčiai: nuomos pajamos deklaruojamos VMI GPM311 formoje (pajamų kodas 1441). Standartinis GPM tarifas fiziniam asmeniui - 15 proc. Alternatyvos apmokestinimui - individuali veikla (IV) arba verslo liudijimas (VL), kiekvienos jų sąlygos ir tarifai skiriasi (žr. žemiau)
• Tinka: šeimoms, dirbantiems žmonėms, studentams

Trumpalaikė nuoma (iki 12 mėn.)

• Iki 30 dienų - dažniausiai per Airbnb, Booking.com tipo platformas
• Mokesčiai: apmokestinama kaip įprasta nuomos veikla arba individuali veikla, jei nuoma reguliari
• Specialūs reikalavimai: trumpalaikei apgyvendinimo veiklai gali būti taikomi papildomi registracijos reikalavimai VMI - patikslinkite vmi.lt prieš pradedant
• Tinka: verslo kelionėms, atostogoms, trumpiems vizitams

Mokesčių patarimas nuomotojui: yra trys pagrindiniai apmokestinimo variantai:

• Fizinis asmuo be papildomos registracijos - 15 proc. GPM nuo bruto pajamų
• Individuali veikla (IV) - efektyvus tarifas 5-15 proc. progresine skale + PSD/Sodra, galima atskaityti veiklos išlaidas
• Verslo liudijimas (VL) - fiksuotas metinis mokestis, kurio dydį nustato savivaldybė, tinka mažesnėms pajamoms

Konkretų variantą rinkitės pagal metines pajamas ir prognozes. Aktualius tarifus rasite vmi.lt arba pasitarkite su buhalteriu.

Išvada

Nuomos sutartis Lietuvoje yra lankstesnė nei pirkimo-pardavimo sutartis (notariškai netvirtinama, įvairių formų), bet būtent dėl to dažniau virsta ginču. Pasirašant svarbu ne tiek formalumai, kiek konkretumas: kas, kiek, iki kada, kuriuo būdu.

Trys svarbiausi dalykai, kuriuos reikia atminti:

1. Inventoriaus aprašas su nuotraukomis ir skaitiklių rodmenimis sutarties pasirašymo dieną - tai vienas dokumentas, kuris išgelbsti nuo 80 proc. ginčų vėliau.
2. Užstatas yra ne nuomotojo "atostogų pinigai", o nuomininko interesų garantija. Įstatymas gina nuomininką nuo nesąžiningų išskaičiavimų - paprastas susidėvėjimas nedengiamas iš užstato.
3. Visi pranešimai - tik raštu. Žodiniai susitarimai neturi teisinės galios. El. paštas su gavimo patvirtinimu yra pakankamas įrodymas.

Norite gilesnio supratimo apie buto nuosavybę? Pasirinkite:

• Pirkimo-pardavimo sutartis butui 2026 - kaip apsisaugoti pirkimo sandoryje
• GPM nuo buto pardavimo 2026 - mokesčiai pardavus turtą
• Buto vertinimas 2026 - kaip nustatyti realią rinkos kainą
• Notaro mokestis perkant butą 2026 - tiksli notaro mokesčių struktūra

Ieškote nuomojamo buto? Peržiūrėkite aktualius nuomos skelbimus - daugumą savininkų galima rasti tiesiogiai, be tarpininkų komisinio.

Straipsnis parengtas 2026 m. birželio mėn., peržiūrėtas 2026 m. rugpjūčio mėn., pagal aktualų LR Civilinio kodekso XXVIII skyrių (CK 6.477-6.503 str.) ir gyvenamųjų patalpų nuomos normas (CK 6.576-6.628 str.). Konkretiems atvejams konsultuokitės su advokatu, o dėl vartotojų ir verslo ginčų kreipkitės į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (www.vvtat.lt).